недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/блогиТенденции рынка

Покупка с ипотекой. Некоторые особенности подготовки к сделке.

1 479 Блог специалиста 10

По практике, сложившейся на рынке недвижимости, продавец квартиры, которому покупатель внёс аванс или задаток, тем самым подтвердив своё намерение приобретать данную квартиру, снимает объявление с рекламы и не предлагает её к приобретению другим покупателям. Это правило настолько незыблемо, что даже не всегда прописывается отдельным пунктом в договоре. Таким образом покупатель понимает, что квартира, которую он «застолбил», перейдёт к нему.

Стороны при этом могут спокойно готовиться к сделке. Но, как и в каждом правиле, есть исключения. В данном случае они касаются как продающей стороны, так и покупающей. Давайте разбираться. Сейчас количество ипотечных покупателей на рынке очень велико, а покупка по ипотеке сопряжена с необходимостью сторонам предпринимать дополнительные действия. Продавец должен предоставить покупателю расширенный комплект документов для банка.

Покупатель должен организовать выход оценщика на приобретаемый объект и договориться с продавцом, чтобы оценщика приняли на объекте в удобное для всех время. Ну и конечно подать комплект документов в банк на рассмотрение. Процедура проведения оценки объекта оценочной компанией необходима для целей расчёта банком кредита. Банк требует внесения заёмщиком (покупателем) первоначального взноса, которые свидетельствует о его платёжеспособности.

На разницу между первоначальным взносом и стоимостью квартиры, банк предоставляет покупателю кредит. После предоставления полного пакета документов, банк рассматривает объект на предмет возможности принятия его в залог и если объект одобряется банком9, то стороны совершают сделку. Это, скажем так – позитивный сценарий, к которому все стремятся. Но может быть и иначе. Банк может не одобрить объект по разным причинам.

Эти причины зависят как от покупателя, так и от продавца. В этом случае продавец вынужден начинать продажу квартиры заново. Это потерянное время, в зачастую и деньги, если цены на рынке идут на убыль. Поэтому снятие объекта с рекламы даже при наличии аванса/задатка от ипотечного покупателя рискованно для продавца. В таких случаях покупателю следует относиться с понимание к тому, что продавец не будет снимать объект с рекламы.

Он будет получать звонки от потенциальных покупателей, чтобы в случае возникновения форс-мажора у покупателя, который внёс аванс/задаток, продавец имел запасной вариант. Безусловно, покупатель в такой ситуации не застрахован от того, что продавец может получить от другого покупателя более интересное предложение по цене или придёт покупатель без ипотеки. Но покупатель от этого не застрахован в любом случае.

Предложение может сделать кто-то из тех, кто видел квартиру раньше. Это вопрос порядочности продавца. В некоторых случаях, ипотечному покупателю может быть самому не выгодно снятие продавцом квартиры с рекламы. Удивлены? Это действительно выглядит странным, но тем не менее, это так. Допустим, квартира стоит 5 миллионов рублей, и покупатель готов внести первоначальный взнос 40%. Это 2 миллиона рублей.

Соответственно он рассчитывает получить от банка 3 миллиона рублей. Каким же образом делается оценка? Сотрудник оценочной компании выходит на объект для визуальной оценки состояния физических характеристик квартиры и делает фотографии объекта. Далее аналитики-оценщики, используя различные методы оценки, дают своё решение о рыночной стоимости объекта. Один из методов, используемых оценщиками, является сравнительный метод.

Оценщик сравнивает цены на похожие объекты в указанном районе, исследуя действующие на рынке предложения. Так же, как и покупатель при подборе квартиры для себя, оценщик смотрит предложения по аналогичным вариантам в тех же источниках, и выводит цену. И может получиться так, что аналогичных объектов продаётся мало и они предлагаются по более низкой цене, чем оцениваемый объект, и итоговая оценка объекта будет ниже реальной покупной цены.

Такое бывает, когда аналоги находятся в худшем состоянии по ремонту, либо проигрывают по другим характеристикам, которые не учитывает оценщик, но которые работают на реальном рынке недвижимости. Предположим, что оценщик указал в оценочном альбоме цену 4,5 миллиона рублей. Это значит, что банк рассчитает сумму кредита не из реальной цены, которую просит продавец, а из цены, определённой оценщиком, и выдаст не 3 миллиона, а меньше.

60% от 4,5 миллионов, это 2,7 миллиона рублей, то есть покупатель будет должен внести не 2 миллиона, а 2,3. А у покупателя больше денег нет… Если бы более дорогой (покупаемый) объект остался в рекламе до момента проведения оценки, то итоговая оценочная цена была бы выше и у покупателя не возникло бы необходимости в срочном порядке изыскивать средства для увеличения первоначального взноса. Иначе, случае сделка под угрозой срыва по вине покупателя.

А это не только отсутствие возможности приобрести выбранную квартиру, но и в ряде случаев отсутствие возможности получить от продавца внесённые деньги. Оплата оценки тоже пропадает. Это 4-5 тысяч рублей, но тоже деньги. В общем, ситуация не из приятных. Вообще, риэлтор покупателя такую ситуацию может и должен предвидеть. Мало того, хороший риэлтор знает, как можно предотвратить возникновение подобной ситуации и какие предпринять действия.

Комментарии 0
Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru