недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/Аренда

Своя земля

19 320 6
Своя земля
Решили стать владельцем земельного участка на территории России? Ознакомьтесь с поэтапной инструкцией

Решили стать владельцем земельного участка на территории России? Ознакомьтесь с поэтапной инструкцией.
 

История вопроса
 

Государство наше исторически с большой неохотой принимало идею частной собственности граждан на землю, хотя земли в России было и есть очень и очень много. Площадь земельного фонда в РФ составляет 1 млрд 709 млн гектаров! Даже в плотно застроенных Москве и Московской области суммарно жилой недвижимостью занято всего лишь 6% площади. Остальное – леса, поля и луга, поросшие бурьяном и разнотравьем… Кстати, знаменитый декрет ленинского правительства о земле вовсе не отдавал ее крестьянам в собственность, просто делал объектом общенародного достояния (отняли у помещиков – отдали в распоряжение колхозов, но не частников).
 

В СССР земельные участки предоставлялись гражданам (как и юридическим лицам) во временное пользование, а любые сделки с недвижимостью были запрещены.

Только в ноябре 1990 года, с началом «перестройки», в РСФСР была принята земельная реформа, признававшая в стране существование частной собственности на землю – индивидуальной, коллективно-долевой и коллективно-совместной.
 

Главным камнем преткновения в реализации земельной реформы служила земля сельскохозяйственного назначения. Хотя она почти не использовалась для посевов и выпаса скота ввиду массового разорения колхозов и совхозов, законодатели опасались, что сельхозземли будут скуплены коммерсантами под коттеджную застройку, и тогда уже вернуть их государству обратно будет невозможно. 
 

На птичьих правах
 

Постепенно все же большая часть бывших колхозных земель была передана людям в виде земельных паев, что породило довольно экзотическую форму частной собственности. Новый собственник бывшей сельхозземли получил право разбивать на своем участке сады и огороды, строить объекты недвижимости (дома и сопутствующие строения), но не получил права распоряжаться этой землей – продавать, передавать по наследству, а также не платил земельный налог. К тому же у владельца не было полноценных документов на землю – была всего лишь справка о том, что участок предоставлен ему в пользование решением поселкового Совета. Государство в любой момент могло у такого пользователя земельный участок изъять, заплатив взамен небольшой выкуп, сумма которого устанавливалась по результатам госоценки.

С 2001 года российские законотворцы озаботились задачей проведения инвентаризации земель, их кадастрового учета и создания единого кадастра недвижимости. В итоге были сформированы три основные базы, содержащие данные о земельных участках и объектах недвижимости: государственный земельный кадастр, база БТИ и база регистрационной палаты при Министерстве юстиции. Попытка объединить все три источника в единую базу не увенчалась успехом: границы участков часто не совпадали, описания объектов были неточными. Впереди чиновников ожидала долгая работа по гармонизации документов и приведения их к единому стандарту. Закон «О государственном кадастре недвижимости» №221-ФЗ был принят в июле 2007 года.

В конечном итоге для приведения проблемы в правовое русло и обретения государством возможности сбора налогов была придумана «дачная амнистия».

По предоставлению в Росреестр любых справок и документов о владении земельным участком гражданину оформляли свидетельство о собственности на землю по упрощенной схеме. Однако далеко не все «нелегальные» собственники земель поспешили воспользоваться этой возможностью: из 12 миллионов бывших колхозников, являющихся собственниками земельных паев, документы на землю оформили только 400 тысяч (чуть более 3%). Причина была в том, что переоформление требовало уплаты пошлин и сопровождалось изматывающей бюрократической волокитой (т.е. на деле никакой «упрощенки» не получилось).

Сегодня владельцы не амнистированных участков рискуют лишиться своей собственности в любой момент, если государство решит изменить статус их земли. К примеру, признать местность природным заповедником, водоохранной зоной или освободить ландшафт от «самостроя» с целью возвести на нем какие-то коммерческие объекты.
 

Как же стать помещиком?
 

И все же мечта российского человека о собственной земле неистребима, как неистребима горечь утраты вишневого сада у Любови Раневской из знаменитого произведения А. П. Чехова. Чем старше становится человек, тем больше ему хочется «пустить корни», основать родовое гнездо на территории, которую можно будет на законных основаниях передать по наследству любимым детям и внукам.
 

На сегодня, согласно сведениям Росреестра, существует семь категорий земельных участков с различным целевым назначением. Для приобретения земли в частную собственность из них подходят: земли населенных пунктов и земли сельхозназначения.
 

На землях населенных пунктов ранее было два вида разрешенного использования – ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) и ЛПХ (для ведения личного подсобного хозяйства). Согласно новому классификатору, оба эти вида землепользования теперь относятся к разделу 2.0 «Жилая застройка». На участках с видом ИЖС разрешено размещать жилой одноквартирный дом, в котором можно жить постоянно. Высота такого жилья не должна превышать трех этажей над землей. Рядом с домом позволительно выращивать любые сельскохозяйственные культуры, а также можно строить любые подсобные сооружения и гаражи.
 

На участках с видом ЛПХ также разрешается строить жилье, не предназначенное для раздела на квартиры, не выше трех этажей, для постоянного проживания. К тому же можно производить  сельскохозяйственную продукцию; размещать гараж и иные вспомогательные сооружения; дополнительно содержать сельскохозяйственных животных.
 

Описанным видам домов присваивается почтовый адрес, поэтому собственник может оформить их как адрес постоянного места жительства с регистрацией.
 

Еще один вид землепользования ЛПХ – на сельскохозяйственных землях. В этом случае собственник не имеет права возводить никакие строения, но может вести частное домашнее хозяйство (разводить сады/огороды, выращивать птицу и скот).
 

Последовательность действий
 

Теперь о подробностях строительства на разных видах участков. На землях ИЖС, прежде чем приступить к рытью котлована под фундамент, вам надо заказать проект в учреждении, имеющем соответствующие лицензии, далее увязать его с  несколькими разрешающими организациями (БТИ, архитекторами, пожарной инспекцией и пр.) и только затем приступать непосредственно к строительству. Закончив стройку, вы вводите дом в эксплуатацию, изготовив на него технический паспорт, а затем регистрируете право собственности на свой дом в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.
 

Для возведения постройки на земле ЛПХ вам не обязательно заказывать проект, достаточно самим нарисовать план дома (это можно сделать даже после того, как дом будет построен). Оформить разрешение на строительство можно тоже «постфактум». Дальнейшие действия аналогичны тем, что предусмотрены для жилища на участке ИЖС: регистрируете право собственности, присваиваете дому почтовый адрес и, при желании, по нему регистрируетесь. Стоимость налогов на земли ЛПХ намного меньше, чем на ИЖС.
 

Что же касается земель сельхозназначения, то на них организованы различные дачные поселки: ДНТ (дачное некоммерческое партнерство), СНТ (садовое некоммерческое товарищество), ДНТ (дачное некоммерческое товарищество). В таких объединениях вы можете приобрести свободный земельный участок и построить себе дачный домик. Но для того, чтобы в нем прописаться, надо будет доказать, что эта постройка капитальная, для чего придется пройти через судебную процедуру.
 

Будущему фермеру необходимо будет приобрести особенный участок сельхозназначения – с видом разрешенного строительства КФМ (крестьянско-фермерского хозяйства).
 

Как совершить сделку?
 

Покупка земли у физического лица
 

Покупку земли в частное владение гражданин может совершить у другого гражданина или группы лиц.   
 

Прежде чем осуществить покупку, нужно убедиться, что у продавца имеются все необходимые для проведения сделки документы: 1) общегражданский паспорт, 2) свидетельство о праве собственности на земельный участок, а также документы-основания (документ о купле-продаже, свидетельство о факте дарения, бумага о наследственном праве и проч.); 3) кадастровый паспорт на землю; 4) межевой план; 5) в случае, если к участку подведены уже какие-то коммуникации: газ, электричество, централизованная котельная – договоры с соответствующими организациями; 6) справка об отсутствии задолженности по налогу на землю (или, в крайнем случае, последние квитанции об оплате); 7) выписку из ЕГРП (заказывается в Росреестре, действительна пять дней, если оформляете сделку через нотариуса). В данной выписке должны быть сведения о том, что на участок никто не претендует, и что на него нет ареста. И наконец, 8) согласие супруга (супруги) на продажу участка, если продавец состоял в браке на момент приобретения имущества. Если же участок принадлежит сразу нескольким собственникам, тогда перечень документов умножается на количество собственников, и каждый из них должен дать свое согласие на продажу земли.
 

Договор купли-продажи, написанный без помарок и исправлений, оформляется в нескольких экземплярах: по одному на каждого участника сделки и еще один – для  регистрирующего органа. К  договору прилагается передаточный акт покупаемого имущества. В сложных случаях к оформлению сделки нужно привлечь нотариуса. К примеру: 1) если продается доля из общей собственности, причем вначале необходимо предлагать покупку этой доли другим собственникам (письменно). Если они отказались – тогда можно продавать «на сторону». В течение месяца другие собственники долей должны письменно отказаться от приобретения новой доли; 2) если право на земельную долю возникло в результате приватизации земель сельхозназначения; 3) если имущество принадлежит собственнику: на условиях опеки, доверительного управления или ограниченно дееспособному  (несовершеннолетнему) лицу. Эти изменения вступили в силу с 29 декабря 2015 года. С указанной даты, кстати, согласие о разделении совместного имущества мужей и жен требует нотариального удостоверения.
 

Расчет за сделку наличными сегодня встречается все реже. Обычно деньги закладываются в банковскую ячейку и продавец получает их после оформления документов. Покупателю для оформления сделки необходим только паспорт. При простой письменной форме договора, сразу после оформления сделки, покупатель вместе с продавцом и пакетом документов должны обратиться в МФЦ – многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг или в офис Росреестра и кадастровой палаты. Также документы можно отправить почтой с перечнем вложенных документов и извещением о вручении в контору Росреестра (курирующую район, в котором расположен ваш земельный надел). При наличии у вас электронной цифровой подписи отсканированные документы можно послать и по электронной почте.
 

Покупка земельного участка у юридического лица или государства
 

В России различные компании реализуют через продажу участки с построенными на них домами либо без них. Порядок заключения сделки тот же, что и с физическим лицом, только все учредительные документы должно предоставить уже юридическое лицо.
 

У государства землю также можно купить или получить в аренду, причем как за определенную плату, так и бесплатно – в безвозвратное пользование. Как это сделать?
 

С марта 2015 года действует последняя редакция Земельного Кодекса РФ, предусматривающая новую процедуру получения гражданами участков земли, которые могут быть предоставлены как для строительства жилых (капитальных и дачных) домов, так и для ведения огородно-садового хозяйства. Согласно новому порядку, земля предоставляется не только в аренду, но и в собственность (без торгов). За такой акт необходимо заплатить по его кадастровой или рыночной стоимости. Без торгов можно получить землю в том случае, если на нее больше никто не претендует.
 

Если участок земли отмежеван и имеет кадастровый номер, покупатель может подать заявку о намерениях его приобрести. Уполномоченный орган обязан известить покупателя о том, что данный участок готовится к продаже. Если в течение 30-ти дней никто другой не выразит желания участвовать в аукционе, по истечении месяца с уполномоченным органом заключается соответствующий договор (аренды земли или купли-продажи) с подписями сторон. После чего покупатель производит оплату. При наличии нескольких претендентов на участок проводится аукцион. Побеждает, разумеется, тот, кто предложит наиболее высокую цену.
 

Получить от государства землю в пользование бесплатно могут определенные категории граждан: многодетные семьи, Герои Советского Союза и РФ и Герои Труда – без всяких торгов, но предварительно обговорив расположение участка. Если на каком-то участке земли собственником был построен жилой дом еще до введения в силу действующего Земельного Кодекса РФ, тогда землю также можно получить во владение бесплатно и безвозмездно.

Комментарии 6
VALENTINA5 мая 2016, 14:05

Автору! Очень много неточностей в статье, я бы даже сказала ошибок. Вводите людей в заблуждение! Например по декларации можно зарегистрировать дом в снт и днт, построенные же жилой дом в населенном пункте без разрешения на строительство признаётся самостроем и право собственности приобретается только на основании судебного решения! Или для регистрации права на жилой дом технический паспорт БТИ сейчас не нужен, необходимо изготовление техплана, для получения кадастрового паспорта на дом для дальнейшей регистрации! Советую изучить данный вопрос, так как люди - не специалисты- часто принимают публикацию за " чистую монету"! В аренду земельные участки сейчас предоставляются в ЛЮБОМ случае только с аукциона, даже если участник только один! Как многодетная мать, утверждаю, что получить земельный участок бесплатно можно только по программе в порядке определенном законом, а не так как Вы пишите! С ДНТ и СНТ тож не все так просто, старые общества были созданы на законных основаниях, а с вновь образованными МНОГО проблем с застройкой ( создание противоречит закону об этих обществах и вызывает много вопросов у прокуратуры вплоть до сноса построек и изъятия земельных участков в связи с нецелевым использованием) ВОТ о чем бы я предупредила Ваших читателей!

Ответить
Павел Mazin6 мая 2016, 12:19

Подскажите, а какое главное и принципиальное отличие ИЖС и СНТ? Если я присматриваю участок в давно-образовавшемся СНТ, где так же построено много капитальных домов, в чём риск, что не получится впоследствии ввести дом в эксплуатацию и прописаться и в нём? И можно ли участок на территории СНТ как перевести в участок с видом ИЖС?
Спасибо

Евгений Гатилов6 мая 2016, 21:30

сейчас можно прописаться в любом сарпае, гараже

Надежда Рябова7 мая 2016, 18:05

Принципиальное отличие СНТ и ИЖС в том, что СНТ и ДНП это сельхоз-земля, где вы сами будете строить и чистить дороги, оплачивать потери электричества и зарплату председателю, а ИЖС - это земли населенных пунктов, где о вас будет заботиться администрация. Дороги, детские площадки и... И никаких председателей и разборок кому сколько за что платить.

Павел Mazin10 мая 2016, 11:15

)))) понятно, спасибо

Лариса Ф5 мая 2016, 14:36

Полностью согласна с "VALENTINA , 05 мая 2016, 14:05"
Много дополнений и изменений в последнее время.

Ответить
редакцияeditorial@cian.ru