недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/НовостройкиВторичнаяЗагородная

Ирина Семенюк: «Сегодня надежнее вкладываться в “кирпичи”»

6 268 2
Ирина Семенюк: «Сегодня надежнее вкладываться в “кирпичи”»
Кто переезжает жить в Самару, можно ли сравнивать покупку загородного дома с участком и приобретение квартиры в новостройке и насколько сильно просел рынок аренды, Циан.Журналу рассказывает Ирина Семенюк, генеральный директор ГК «Камертон», вице-президент «Поволжской гильдии риэлторов».

«Нет причин, чтобы квадратный метр в новостройках дешевел»

— Расскажите о рынке недвижимости Самары: сколько квартир вводится в год, каков спрос, соблюдаются ли сроки строительства?

— В Самаре недвижимость пользуется стабильным спросом. Все новостройки, которые вводятся в нашем городе, — от экономкласса до элитных — очень востребованны. Новое жилье у нас любят и покупают вне зависимости от его стоимости на первоначальном этапе.

Сроки сдачи практически не задерживаются — новостройки вводятся в эксплуатацию в соответствии с проектными декларациями. Стоимость квартир в новостройках растет в силу объективных причин: дорожают электроэнергия, строительные материалы (цемент, песок), вода. Поэтому предпосылок, чтобы квадратный метр в новостройках дешевел, нет.

— Сколько застройщиков перешло на эскроу-счета? Есть ли в городе долгострои, как решается проблема обманутых дольщиков?

— Те, кто успел подписать разрешения на строительство до 1 июля прошлого года, продолжают работать по договорам долевого участия. Но таких строек становится все меньше и меньше. Около 70% новостроек возводится по эскроу-счетам.

Проблема долгостроев благодаря правительству Самарской области практически снята. Они были отданы известным в городе застройщикам с условием: за то, что компании достроят проблемные объекты, они получат дополнительные площадки.

— Какие квартиры пользуются в Самаре наибольшим спросом?

— Наибольшим спросом пользуются небольшие квартиры в эконом-сегменте, которые покупают приезжие, родители для своих детей-студентов, а также те, кто собираются сдавать это жилье в аренду. Трехкомнатные квартиры приобретают семьи для улучшения жилищных условий.

В качестве примера приведу ЖК «Королев». В первой очереди проекта однокомнатные и двухкомнатные квартиры были распроданы влет, а трехкомнатные подзависли. Поэтому застройщик — компания «Фора» — решил во второй очереди из «трешек» сделать одно- и двухкомнатные квартиры.

ЖК «Королев»

Только что компания получила разрешение на строительство, но в листе ожидания уже много заявок на «однушки» и «двушки». Стоимость 1 кв. м во второй очереди ЖК — 59–60 тыс. рублей. Люди готовы купить эти квартиры уже на этапе котлована — несмотря на то, что проект будет сдаваться только в 2024 году. Объясняется это удобным местоположением жилого комплекса: в центре, рядом со станцией метро и ТРЦ «Вертикаль».

«Выбор квартир сократился: идешь и смотришь, а покупать-то нечего»

— Какой процент жилья покупается по ипотеке? Какие ипотечные программы наиболее популярны в городе?

— Живых денег у нас на рынке нет, поэтому более 80% жилья покупается с привлечением ипотеки. Конечно, развитию ипотеки способствует государственная поддержка в виде льготных программ. 4–6% — это очень хорошие ставки, и люди с удовольствием пользуются шансом взять ипотеку под такие проценты.

Около 90% покупателей приходят к нам с уже одобренной банком ипотекой. Наибольшим спросом пользуются льготные программы: «Молодая семья», ипотека под 6,5% на новостройки и т. д.

— Что представляет собой вторичный рынок жилья? Много ли в городе ветхого жилья?

— В городе есть ветхое жилье, но не в таком большом количестве, чтобы это было проблемой. Это старый центр Самары, где много памятников культуры, которые не подлежат сносу. Такие дома реставрируют, ремонтируют, и люди продолжают в них жить.

Программа по расселению ветхого жилья у нас тоже работает — постепенно людей переселяют в новые дома. Тут проблема скорее в том, что люди не хотят уезжать из старого центра, а жилье для расселения строится в отдаленных районах.

— Какова разница в цене между квартирами в центре Самары и на окраине?

— Это зависит от класса жилья, ведь в центре возводится необязательно только элитное жилье. Правильной градостроительной программы у нас нет. Раздаются участки, и застройщик сам определяет, жилье какого класса он будет строить: эконом, бизнес-класс или элитное. Поэтому в центре города вполне представим новый дом экономкласса — стоимость 1 кв. м в нем будет 55–60 тыс. рублей.

ЖК «Кошелев Проект»

Если дом возводится по эскроу-счетам, эта цена закладывается на этапе котлована. Если здание строится по ДДУ, изначальная стоимость бывает пониже, но каждые месяц-два она будет расти. Квартира в ЖК, расположенном рядышком, в центре города, на этапе котлована способна стоить и 100 тыс. рублей за 1 кв. м.

Традиционно вторичное жилье в центре стоит дороже, чем на окраине. Стоимость однокомнатной квартиры экономкласса в центре составляет примерно 2,5–3 млн рублей, а на окраине — 1–1,2 млн рублей (допустим, в районе ЖК «Кошелев Проект»).

ЖК «Кошелев Проект»

Из-за пандемии сформировался отложенный спрос (в марте были закрыты МФЦ, поэтому сделки не проводились), в апреле-мае продажи шли отлично, но по тем ценам, которые были до карантина. Летом на самарском рынке было затишье на пару месяцев, а в сентябре продажи пошли, цены остались прежними, а выбор квартир сократился: идешь и смотришь, а покупать-то нечего.

Если у продавцов нет необходимости срочно реализовать квартиру, они предпочитают снимать лоты, потому что непонятно, что будет с ценами. Те продавцы, которым важно продать квартиру, тоже не опускают цены. Тем не менее сейчас квартиры на вторичном рынке продаются очень хорошо.

— Кто чаще всего покупает жилье в Самаре? Из каких городов к вам переезжают?

— Очень много покупателей из Самарской области. Часто люди переезжают из небольших городов, таких как Кинель, Похвистнево, Сызрань. Самарская область граничит с Казахстаном — много жилья у нас покупают казахи. У нас есть огромный район новостроек под названием «Южный город», он не входит в черту города, но расположен совсем рядом с Самарой. Именно там казахи чаще всего покупают жилье.

ЖК «Южный город»

И кстати, не только жилье. Я лично видела, как человек из Казахстана приобрел сразу три мерседеса. За наличный расчет, представляете? Не удержалась, подошла и полюбопытствовала, зачем ему три одинаковые машины. Оказалось, через неделю в Казахстане должен был измениться курс тенге — он решил таким образом сберечь деньги.

— Насколько развит в городе рынок аренды? В какую сумму обойдется аренда одно- или двухкомнатной квартиры?

— Рынок аренды у нас очень просел — не знаю, с чем это связано: с общей экономической ситуацией или с тем, что стали чаще снимать квартиры посуточно. В Самаре расширился гостиничный фонд, появились гостиницы классом выше эконома, есть даже пятизвездочный отель «Лотте Самара». 

Стоимость аренды квартир снизилась на 15–20%. Так, если раньше трехкомнатную квартиру сдавали за 25 тыс. рублей (плюс коммуналка), то теперь, если удастся ее сдать за 16–18 тыс. рублей, считай, повезло.

«Сегодня тысячеметровые усадьбы никому не нужны»

— Вырос ли спрос в Самаре на загородную недвижимость во время пандемии?

— Во время пандемии многие задумались о том, что стоит покупать: квартиру или загородный дом. Другой вопрос, что нельзя сравнивать по стоимости покупку загородного дома с участком в черте города или на расстоянии до 30 км от него с приобретением квартиры в новостройке. Это две большие разницы.

Квартира с ремонтом площадью 120 кв. м, расположенная в центре Самары, обойдется примерно в 10 млн рублей. Дом с ремонтом за эти деньги купить не получится. Стоимость загородного дома в хорошей локации начинается от 15 млн рублей, но это дом с землей. У меня когда-то была квартира и дача. Когда я переехала жить в загородный дом в черте Самары, поняла, что в нем качество жизни совершенно иное.

Загородный рынок у нас очень перегрет. На Первой просеке (наш элитный участок типа Рублевки в Москве, находится в черте города) стоимость сотки доходит до 1,5 млн рублей.

Еще одна проблема: дома по 800 кв. м, построенные несколько лет назад — тогда это считалось престижным. Многие северяне, переезжая в Самару, покупали не квартиры, а участки и возводили на них огромные шикарные дома.

Теперь хозяева просят за них по 100 млн, но сегодня тысячеметровые усадьбы, увы, никому не нужны. Владельцы пытаются продать такие дома на протяжении не одного года, наполовину скидывая цену, но покупателей все равно нет. Покупатели предпочитают дома площадью 200 — максимум 300 кв. м с участком до 10 соток.

Рынок аренды загородной недвижимости очень оживился за лето. У нас все турбазы, дома отдыха, санатории были забронированы сразу до начала октября. Все, у кого был загородный дом или дача, поднимали цены на них.

«Никто не торопится открывать новый бизнес»

— Насколько развит рынок коммерческой недвижимости? Какой из сегментов коммерческой недвижимости больше всего пострадал во время пандемии?

— Коммерческая недвижимость — одно из наших профильных направлений. Наши VIP-клиенты обратили внимание на коммерческую недвижимость в связи с тем, что проценты по банковским депозитам достигли минимума: Альфа-банк дает максимум 5%, Сбербанк — вообще 4% годовых. Возникла проблема: деньги есть, а купить нечего. Хорошие объекты очень редко выходят на рынок и уходят без рекламы, а плохие никому не нужны.

Тем не менее продажи коммерческой недвижимости идут, аренда значительно упала в цене — в этом совершенно точно виновата пандемия. Если раньше объект (магазин, кафе) стоял на трафике и приносил доход владельцу, то во время самоизоляции все закрылось.

Наша компания помимо продаж занимается еще и управлением коммерческой недвижимостью — весь апрель мы вели переговоры с нашими арендаторами, стараясь их сохранить. Давали скидки до 50%, офисным объектам и компаниям из сферы услуг предоставляли арендные каникулы — они оплачивали только коммунальные расходы.

Конечно, для собственников коммерческой недвижимости пандемия оказалась большим ударом. Увы, многие компании закрылись, не пережив кризиса. Стоимость аренды не упала только на «золотых перекрестках» — в трафиковых локациях. Помещений сдается много, арендаторов мало. Открывать новый бизнес никто не торопится — мы все живем ожиданием того, что будет завтра.

Вот только что я провела совещание и сказала сотрудникам, что мы должны быть готовы к ситуации, что завтра нам могут сказать: «Число заболевших увеличилось, закрываемся».

Конечно, в такой обстановке говорить о развитии очень сложно, и люди активно вкладывают деньги в недвижимость. Если раньше была дилемма: банковские депозиты или «кирпичи», то сегодня лучше вложиться в «кирпичи». Во всяком случае, в Самаре это точно надежнее.

— Как вы любите отдыхать, чем занимаетесь в свободное время?

— У меня «горе» (смеется): закрыты все популярные туристические направления в мире. Раньше я четыре-пять раз в году выезжала путешествовать — просто поплавать в море. Многие мои знакомые, которые не усидели дома и отправились на Байкал, позже рассказывали, что красота необыкновенная, но за такие деньги уровень сервиса оставляет желать лучшего. Поэтому я отдыхаю в Самаре. У меня свой загородный дом с бассейном, рядом с лесом. С удовольствием занимаюсь внуками — у меня их трое. Очень люблю заготовки: мы закрываем соленья, варенья, делаем пастилу, сушим ягоды. А еще я очень люблю рисовать красками. Рисую природу. Моими картинами увешан весь дом.

Комментарии 2
Лекс Лютор13 октября 2020, 8:10

Живых денег у нас на рынке нет.

Хорошие объекты очень редко выходят на рынок и уходят без рекламы, а плохие никому не нужны.

Стоимость аренды не упала только на «золотых перекрестках» — в трафиковых локациях. Помещений сдается много, арендаторов мало. Открывать новый бизнес никто не торопится — мы все живем ожиданием того, что будет завтра.

Можно было , написать в статье эту суть , и более ничего не писать.

Что ни статья , то отработка возражений , соглашение с покупателем , а потом впаривание товаров. Но господа , это уже абсурд, нонсенс , есть грань все же, между человеческим мозгом и мозгом обезьяны. Детсад какой-то.

Вместо решения проблемы в корне , мы продолжаем латать последствия.

Ответить
ID: 2243837715 октября 2020, 18:52

Во-первых, если и хочется, то колется, покупка сомнительна, если смотреть с точки зрения резко подорожавшего товара. Во-вторых, как вложение средств это уж совсем рисковым надо быть, чтобы надеятья потом продать, чтобы хотя бы те же деньги вывести.

Сейчас обсуждают
редакция[email protected]