недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/КоммерческаяПартнерские проекты

10 мифов об инвест-отелях

3 861
10 мифов об инвест-отелях
Сегодня на рынке недвижимости самый активно растущий сегмент — это апарт- и инвест-отели. Тем не менее с этим относительно новым форматом по-прежнему связано много опасений. Отвечаем на самые распространенные.

1. Инвестировать в отель рискованно

Сегодня на рынок Петербурга действительно выходят масштабные отельные инвестиционные проекты, но, чтобы стать успешными для инвесторов, они должны соответствовать определенным критериям. Во-первых, нужна удачная локация рядом с метро. Во-вторых, в отеле должна быть своя инфраструктура: места для отдыха и работы, точки общепита, спортзал. В-третьих, не обойтись без управляющей компании, которая будет его обслуживать.

Часто опасения инвесторов связаны и с сезонным характером этого бизнеса: не секрет, что заполняемость в межсезонье гораздо ниже, чем летом или в праздники.

«Действительно, в низкий сезон, например, при загрузке отеля ниже 60%, случаются небольшие простои. Они с лихвой компенсируются в высокий сезон, когда доход может быть в несколько раз выше среднего, — рассказывает Екатерина Лисовская, генеральный директор отельного оператора PLG (инвест-отели IN2IT и «Про.Молодость» в Петербурге). — Но если инвестор хочет иметь гарантированный доход, ему подойдет наша программа доходности «Гарантия»: собственник получает фиксированные ежемесячные выплаты вне зависимости от заполняемости отеля. Также у нас есть ограниченное предложение «Двойная гарантия», согласно которому он получает гарантированный доход в размере 30 тыс. рублей ежемесячно, а спустя пять лет наша управляющая компания выкупает этот номер по цене в 1,5 раза выше, чем заплатил инвестор на входе».

Большинство инвест-отелей оформляет отношения с инвестором по надежной схеме ДДУ в соответствии с ФЗ-214, который гарантирует соблюдение прав дольщиков.

2. Зарабатывать на аренде хлопотно

Нисколько. Именно этим номер в инвест-отеле и отличается от квартиры, которую вы сдаете в аренду самостоятельно. Управляющая компания берет на себя все заботы по заполнению и обслуживанию номера. Именно она ищет гостей и обеспечивает заполняемость номеров в соответствии с выбранными инвестиционными программами, именно она следит за состоянием номера после выезда каждого гостя.

Все, что требуется от инвестора, — купить номер с полным оснащением и выбрать доходную программу.

«Отельный оператор берет на себя всю работу и расходы по загрузке, обслуживанию, поддержанию и амортизации номера. Расходы на содержание вашего номера и налоговое сопровождение включены в пакет услуг отельного оператора на срок действия договора. Сейчас инвест- и апарт-отели регулируются теми же законами, что и жилая недвижимость, соответственно, этот инструмент является одним из самых надежных».

Екатерина Лисовская,генеральный директор отельного оператора PLG

По данным консалтинговой компании Knight Frank, сегмент сервисных апартаментов, где инвестору нужно лишь выбрать доходную программу и довериться оператору, активно развивается в Петербурге: за 2019 год спрос на такие объекты вырос на треть.

3. Управляющая компания не обеспечит необходимый поток туристов

В Петербурге наблюдается дефицит гостиниц в сегменте три звезды. Хостелы, ранее занимавшие эту нишу, в прошлом году ушли с рынка, а арендное жилье так и не стало полноценной заменой гостиницам: оно не подходит группам, иностранным туристам, а также тем, кто приезжает в город по работе и ведет отчетность по расходам. Именно эту нишу и заполняют апартаменты.

Гостями инвест-отеля являются не только туристы, а потому в низкий сезон заполняемость обеспечивают деловые люди, прилетающие в Петербург на один-два дня или на выходные. В этом случае преимущество имеют отели, расположенные недалеко от аэропорта.

При этом туристический поток в Северную столицу стабильно прирастает на 810% ежегодно. 2019 год показал такой рост даже по сравнению с футбольным 2018-м. Инвест-отели — инструмент, позволяющий заработать на этом.

4. Мой номер будет простаивать

В инвест-отелях существуют программы, которые исключают неравномерное распределение гостей по отелю. «Программа «Кооператив» в проекте «Про.Молодость» исключает простаивание отдельных номеров, — рассказывает Екатерина Лисовская. — Общий валовый доход отеля делится между всеми собственниками в соответствии с количеством приобретенных квадратных метров и даже при загрузке 60% будет достигать 12% годовых».

5. В апартаментах нельзя оформить прописку

Прописку, то есть постоянную регистрацию, в апартаментах действительно оформить нельзя, поскольку по закону это коммерческая недвижимость. Но допускает оформить временную регистрацию сроком на пять лет, а ограничений на продление такой регистрации нет.

«Временная регистрация дает такие же юридические права, что и постоянная. Вы вправе получить паспорт и другие необходимые документы, оформить ребенка в детский сад или школу неподалеку, вызывать врача из ближайшей поликлиники, записываться на прием по полису ОМС, а также дарить, продавать, отдавать в наследство свое имущество, принимать в нем гостей».

Екатерина Лисовская,генеральный директор отельного оператора PLG

Если купить апартаменты в отеле, где работает управляющая компания, то все документальные вопросы по оформлению регистрации она возьмет на себя.

6. Апартаменты невыгодны из-за высоких коммунальных платежей

Номер в отеле можно купить не только с инвестиционной целью, но и для собственного проживания. По данным Knight Frank, даже в сервисных апарт-отелях доля таких покупок — как минимум 20%.

Коммунальные платежи в подобных проектах формируются исходя из площади номера и ставки за квадратный метр. Она действительно иногда чуть выше, чем в жилье, поскольку расчет ведется для коммерческой недвижимости. Но эта разница уменьшается, если в апарт-отеле работает собственная управляющая компания.

«Все тарифы на коммунальные услуги отражены в договорах с энергоснабжающими организациями. Отельный оператор верстает смету и обосновывает каждый потраченный рубль. Например, ежемесячная стоимость коммунальных услуг в наших инвест-отелях формируется на основе ставок: 120 руб./кв. м в проекте «Интуит» и 105 руб./кв. м в проекте «Про.Молодость».

Екатерина Лисовская,генеральный директор отельного оператора PLG

7. Я буду платить высокие налоги

Для индивидуальных предпринимателей налог на доход со сдачи в аренду отельного номера составляет 6% по упрощенной системе налогообложения, для физического лица — 13%.

Еще один платеж — налог на имущество, который оплачивается один раз в год. Индивидуальные предприниматели от него избавлены, для физического лица это 0,1% кадастровой стоимости номера. «Так, если средняя кадастровая стоимость студии равна 700–800 тыс. рублей, то сумма налога — всего 700–800 рублей в год», — отмечает Екатерина Лисовская.

8. Владельцу апартаментов сложнее доказать право собственности

Право собственности на отельный номер подтверждается ровно так же, как и право собственности на квартиру — выпиской из ЕГРН. Эта выписка является единственным официальным документом, который подтверждает право собственности владельца отельного номера. При этом распоряжаться своим недвижимым имуществом он вправе на свое усмотрение — так же, как и квартирой или офисным помещением.

9. Банки не дают ипотеку на покупку апартаментов

Это не так. Банки выдают ипотеку на покупку апартаментов, а ставки по таким кредитам часто даже ниже, чем на приобретение жилья. Апарт-комплексы работают с банками — в рамках партнерских программ ставка еще привлекательнее. Так, партнерские программы инвест-отелей PLG («Интуит», «Про.Молодость») позволяют оформить ипотеку по ставке от 7,99%.

Набор документов для оформления ипотеки на апартаменты тот же, что и для жилой недвижимости. При этом стоят апартаменты в среднем на 10–15% ниже, чем аналогичная по площади и локации квартира. 

10. Для инвестиций в недвижимость нужно много денег

Если ипотека по какой-либо причине не подходит, обратитесь напрямую к девелоперу. Некоторые инвест-отели предлагают стартовые доходные программы, в которые удастся войти с небольшим капиталом. К примеру, в линейке отелей PLG есть предложения, рассчитанные на любой бюджет: S, M, L и XL. Самое недорогое из них — S-программа, которая позволяет войти в отельный бизнес уже при наличии 300–350 тыс. рублей. Предметом инвестиций в этом случае станут квадратные метры коммерческих площадей.

Комментарии 0
Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru