недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/блогиТенденции рынка

Продажа залоговой недвижимости

2 737 1 Блог специалиста 17

Этот блог я опубликовала на ЦИАНе ещё десять лет назад, ссылка ниже

https://www.cian.ru/blogs-prodazha-kvartiry-iz-pod-zaloga-233959/


Тогда продажа залоговой недвижимости была что-то новым, диким и страшным.

Сейчас это обычное явление.

Тема очень актуальная, поэтому, я решила немного "реанимировать" вопрос продажи залоговой недвижимости и рассказать про возможные схемы сделок на сегодняшний день.

Итак, начнем:


Схема № 1. Полное досрочное погашение.


Выглядит это следующим образом:

Покупатель гасит кредит за Продавца. Происходит списание задолженности. Банк выдает документы для снятия обременения в Росреестре. **Важно:* перед всем этим мероприятием выяснить информацию про закладную, если она была.

В зависимости об банков, сроки выдачи документов для снятия обременения в Росреестр могут составлять от 1 дня и до месяца. Может быть и дольше, если у вас была закладная и она продана или, еще лучше, потеряна. Но это уже другой вопрос.

Далее процедура со сделке зависит от вашей фантазии:)

Можно подписать договор купли-продажи и сразу подать на регистрацию перехода права, а документы о погашение ипотеки сдать дополнительным пакетом. Можно дождаться документов от банка и подать на регистрацию одновременно договор купли-продажи и погашение ипотека.

О последствиях данной схем для Покупателя говорить не буду, это отдельная тема. Отмечу, что эта схема менее безопасная для Покупателя. Но она рабочая.


Схема № 2. Продажа из-под залога за счет личных средств.

Перед сделкой продавец должен написать заявление в банк о продаже из -под залога и получить согласие банка на это мероприятие. Обычно, согласие дается в день сделки.

Итак, сумма сделки делится на две суммы: сумма задолженности перед банком и разница между продажей и задолженностью. Сумма задолженности закладывается в одну ячейку (обычно её закладывают на сотрудника банка или совместный доступ продавца и сотрудника банка); разницу (если она есть) закладывают на Продавца в другую ячейку.

Банк дает письмо согласие для Росреестре на регистрацию перехода права собственности и на смену залогодателя. Далее документы подаются на регистрацию в Росреестр. После регистрации Покупатель получает документы с сохранением обременения Продавца. 

Регистрация перехода права произошла - возможен доступ в ячейку и, следовательно, погашение задолженности Продавца. Менеджер вынимает деньги из ячейки и кладет их на счет Продавца. Далее происходит списание долга и, как правило, на следующий день или в течение нескольких дней банк выдает документы для погашения ипотеки в Росреестре. 

В данном варианте есть дополнительный расход для Продавца: обычно банки берут комиссию по проведение сделки из-под залога, в среднем она составляет 1-1,5% от суммы задолженности.


Схема № 3. Продажа из-под залога за счет кредитных средств.

Эта схема возможна в двух вариантах:

 1. Если кредитные средства банка-кредитора.

Покупатель получает одобрение в банке-залогодержателе. Далее одобряет объект и можно выходить на сделку. Технически, здесь примерно всё тоже самое, что и в схеме № 2, но разница лишь в том, что после регистрации перехода права собственности Покупатель получает документы с двумя ипотеками: своя и Продавца.

Далее происходит погашение задолженности Продавца, банк выдает документы для снятия обременения Продавца в Росреестре или отправляет электронно соответствующее заявление самостоятельно.

Эта схема очень актуальна для заемщиков Сбербанка, потому что это единственно рабочая схема покупки из-под залога и она наиболее безопасная для Покупателя. Кстати, сбер не берёт комисси за данную сделку.

Некоторые банки при кредитовании "своих залогов" (например, Абсолют банк) выдают сразу письмо о погашении записи об ипотеки, когда подписан договор-купли-продажи, т.е. на регистрацию одновременно подается договор купли-продажи с ипотекой Покупателя и погашение обременения продавца. Но это редкость.


2. Если кредитные средства другого банка.

Такая схема предполагает наложение второго обременения на существующий объект после подписания договора купли-продажи, после чего второй кредитор перечисляет деньги первичному кредитору, который снимает первое обременение. Но эта схема как была "сырой", так ею и осталась.


Я рассказала про основные схемы, которые уже отработаны годами. Но нужно понимать, что каждая сделка, тем более залоговая, "эксклюзивная". У каждой сделки есть своя специфика. Поэтому, я рекомендую привлекать специалиста для организации и сопровождения такой сделки. Специалиста, который в этом "варится" и соображает, как бы пафосно это не звучало:)

Комментарии 1
Александр Черный14 июля 2020, 10:45

Спасибо за интересный блог.Для профессионалов естественно и понятно что каждая сделка эксклюзивна и "простых" сделок не бывает. Но к сожалению среди "продавцов" залоговых квартир зачастую встречаются такие, которые пытаются продать свое "чудо" (с залогом более половины стоимости) по цене выше или вровень с рынком теряя время и деньги...И многие потом продаются по аукциону..И поделом

Ответить
Сейчас обсуждают
редакция[email protected]