недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/блоги

Инвестиции в недвижимость: Бюджет для старта

4 334 15 Блог специалиста 36
Инвестиции в недвижимость: Бюджет для старта

Когда-то, на заре формирования рынка, вложения в недвижимость считались единственным способом сохранения сбережений. Это породило стереотип об их безусловной выгодности, чему способствовал долгий период постоянного роста цен на фоне гиперинфляции 90-х. Под влиянием этого стереотипа люди покупали квартиры, как им казалось, в инвестиционных целях, уже тогда, когда тренд развернулся на противоположный. Это породило новый стереотип – время выгодных инвестиций в недвижимость ушло навсегда. Оба они оказались довольно живучими и влияли на поведение клиентов даже тогда, когда абсолютно перестали соответствовать действительности. Начав разговор об инвестировании в недвижимость в современных условиях, мы показали, что эта возможность никуда не делась, только вот путь к успеху стал куда менее очевиден для непрофессионала. 

Эта публикация  вызвала большой интерес у потенциальных инвесторов. Чаще других они задавали вопрос о том, можно ли инвестировать сумму, недостаточную для покупки квартиры?Ответ на него положительный, но с одной оговоркой. Ощутимые результаты можно получить при вложениях от миллиона рублей. Иначе затраты вашего времени и нервов на, как сейчас принято говорить, администрирование процесса, будут несоразмерны результату. Проще говоря, «овчинка не будет стоить выделки». 

Есть два пути для инвестирования суммы, меньшей, чем стоимость объекта недвижимости:

·    Принять участие в снятии обременения квартиры, вложив деньги в «обрезание ипотечного хвоста», когда у наших клиентов есть необходимость продать квартиру, находящуюся в залоге. Для погашения кредита такого клиента обычно требуется 1-3 млн. руб. Инвестор принимает участие в сделке, его деньги привлекаются не более, чем на месяц и используются собственником заложенной квартиры, так как обременение может быть снято только им. Условия, на которых инвестор их предоставляет, оговариваются с ним индивидуально в зависимости от условий конкретной сделки. В частности, чтобы снизить вероятность мошенничества и риски инвестора, мы избегаем квартир, собственник которых имеет долг по ипотеке, превышающий 60% от суммы кредита. 

·    Инвестор передает агентству некоторую сумму денег для участия в конкретной сделке и, если денег не хватает на всю квартиру, он становится собственником какой-то ее доли, определяемой количеством внесенных средств. Например, внеся 2 млн. руб. при цене квартиры 6 млн. руб, он становится собственником 1/3. Надо понимать, что оформление очень большого количества долей снижает эффективность инвестиции для всех соинвесторов – растет трудоемкость и стоимость. Избежать этого можно, оформив квартиру, приобретенную на деньги нескольких инвесторов, на одного собственника. Однако мы рекомендуем этот способ только для лиц, хорошо знающих друг друга. 

Конечно же, оба этих способа используются при работе с квартирами, цена и ликвидность которых дают возможность совершить выгодное вложение денежных средств. Уровень доходности колеблется в зависимости от наличия на рынке предложений, привлекательных для инвестиций, и составляет 2,5-3% в месяц. Регулярно участвуя в сделках, предлагаемых агентством, инвестор может получить доход 25-30% в год. 


Комментарии 15
Светлана21 августа 2019, 17:26

а кто платит инвестору эти 2,5-3% ?

Ответить
Анатолий Юрьевич Пысин

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
21 августа 2019, 19:47

Светлана спасибо за вопрос. В конечном итоге за все платит конечный покупатель. Юридически Документы оформляются с продавцом Квартиры. На практике расчёт происходит путём закладки суммы кредита + % в ячейку, или оформляется аккредитив, под условия перехода права собственности. Мы идём в сделку только при наличии реального покупателя и конечно детали обсуждаются индивидуально.

ID: 1893205522 августа 2019, 10:00

3% в месяц со сделки, допустим с 2 млн. - это всего лишь 60 тыс. Примерно столько же уйдет на проверку юридической чистоты квартиры и сопровождение сделки, а то и больше. И где же тогда выгода?

Анатолий Юрьевич Пысин

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
23 августа 2019, 0:45

Светлана, я указал чистый доход инвестора, за вычетом всех расходов (госпошлины, услуги риэлтора, расходы на юридические проверки, нотариальные пошлины и техработы и др дополнительные всевозможные заявления и справки). Выгода 2,5- 3% от вложенной суммы. Всегда готов к встречи для более подробных консультаций.

ID: 1893205523 августа 2019, 13:54

Анатолий, если есть возможность таким вот образом получить 2,5-3% со сделки, зачем тогда агентству привлекать каких-то еще инвесторов, когда оно само может инвестировать и получить эти 2,5-3%? Неужели таких квартир настолько много, что у крупного агенства не найдется 1-3 млн. на сделку для погашения обременения?

Анатолий Юрьевич Пысин

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
24 августа 2019, 2:46

Я всего лишь делюсь своим опытом и считаю это направление перспективным на ближайшие 5, а то и 10 лет. Настало время когда продавцы настолько ценят своё время, что готовы отдать Квартиру с дисконтом чтобы Купить что то другое. Аналогия как выкуп автомобилей, Кар Прайс только в Недвижимости. На сегодняшний день нам хватает собственных средств для выкупа.
Данная статья рассчитана больше для риэлторов, которые могут нас привлекать для выкупа квартир. На сегодня мы проводим 2-3 Сделки по выкупу в неделю, но ресурсы позволяют это делать в 2 раза больше.

ID: 1893205524 августа 2019, 23:13

А с каким примерно дисконтом от рыночной стоимости выкупает ваше агенство? Например, если речь идет о Реутове, метро Новокосино 17-20 минут пешком? Возможен ли срочный выкуп при альтернативной сделке? Т.е. деньги от срочного выкупа сразу же идут на приобретение другой квартиры.

Анатолий Юрьевич Пысин

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
25 августа 2019, 11:40

Дисконт выкупа зависит от ликвидности квартиры, насколько быстро мы сможем ее реализовать. У нас около половины всех сделок проходят с альтернативой, когда есть альтернатива точно понятны мотивы продавца, а это важно для сделок с выкупом.
Общие цифры и информация есть на нашем сайте. А лучше присылайте информацию о Квартире в личку посчитаем индивидуально ваш случай.

Женя22 августа 2019, 17:04

Добрый день, не очень понятно, с квартирами про обременение, где их взять, кто работает с такими квартирами? Спасибо.

Ответить
Анатолий Юрьевич Пысин

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
23 августа 2019, 0:50

Женя, добрый вечер. Квартиры находим мы, путём рекламы и расширенной сети партнеров агентств Недвижимости. Нам нужны новые партнеры частные инвесторы, с которыми вместе будем зарабатывать.

Так же эта статья открытое письмо для всех риэлторов, которые сталкиваются с Клиентами нуждающимся в срочной продаже квартиры. Имея наработанный инвестиционный фонд мы активно выкупаем квартиры, тем самым предоставляем дополнительный инструмент для работы риэлтора и агентств.

Ирина Старчикова23 августа 2019, 10:52

Был такой инвестор. Леня Голубков. Который не халявщик, а партнер. АО - МММ. Инвестировал, инвестировал....

Ответить
Анатолий Юрьевич Пысин

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
24 августа 2019, 2:54

Ирина здравствуйте! Вы Риэлтор, а значит сталкиваетесь с ситуациями, когда вашим клиентам необходимо получить срочно деньги. Имейте нас ввиду по Питеру мы тоже работаем. И почему мы с вами не можем быть партнерами? Вы зарабатываете на риэлторской услуги, мы как инвесторы.

p.s. МММ, царство ему небесное это не про нас.
Моя репутация на рынке Недвижимости сформировалась за 16 лет. И ее легко Проверить набрав мое ФИО в поиске.

Удачи в работе.

Михаил Морозан

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
24 августа 2019, 17:19

Слишком большой дисконт предполагает наличие высоких рисков. Если риски сводятся к нулю, то продавцы очень редко торопятся....

Ответить
Анатолий Юрьевич Пысин

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
25 августа 2019, 0:44

Михаил, доброй ночи! Вы правы именно поэтому приходится много работать отбирать сначала интересные варианты, затем проверять их и если можно со 100% гарантией выходить на Сделку, только в этом случае мы осуществляем выкуп. Юридическая безопасность Сделки стоит приоритетом над доходом.
Что касается вашего тезиса, что продавцы не торопятся. Отвечу так, продавцы редко уходят в чистый кэш, их продажа связана с другой покупкой недвижимости, а тут главное цена сделок и выгоды для клиента. Ещё появились продавцы нового поколения, которые привыкли к быстрым принятиям решения, они все делают в «один клик» им нужны деньги на определенную покупку и нет времени ждать пока старая продастся. У Застройщиков это трейд ин.
Буквально на прошлой недели я увидел рекламу ПИКа, о выкупе квартир. Это новый тренд. Вот увидите скоро и банки начнут выдавать ипотеку на квартиру которая в залоге у другого банка, первые сделки уже пошли.
Мы этим занимаемся 5-ый год. И видим на сколько увеличилось количество выкупов и погашений ипотечных хвостов.

Михаил Морозан

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
25 августа 2019, 9:46

Мне на срочный выкуп предлагали несколько вариантов: либо конкретный неликвид, либо квартиру, собственник которой имел шанс пойти под банкротство.... поэтому я эту тему несколько прикрыл, хотя резервы имеются.

Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru